Bør du renovere eller genopbygge dit hus?

Getty / Allyson Scott

Valg af om man vil renovere eller genopbygge dit hus er som ingen anden i en verden af ​​boligforbedring på grund af dets finalitet. Læg det forkerte badeværelse på gulvet, selv et så permanent som porcelænsfliser, og du kan altid komme ud af det. Riv hele huset ned, og du har ingen mulighed.

Du ejer måske et hus, der "har brug for lidt kærlighed", som ejendomsflygeren udtrykte det, men virkelig har det brug for lastbiler med kærlighed. Som at elske et barn, undrer du dig måske, om dit skulle være den ømme kærlighed til at respektere og arbejde med det, der er - eller den hårde kærlighed, der kommer i form af en ødelæggende kugle og gravemaskine.

Under alle omstændigheder ved du, at huset, hvor du bor - eller din investeringsejendom - har brug for så meget arbejde, at du ikke kan tage halvt forhold. Spiffy udvendig maling, hele huset gulve, toiletudskiftning og alt det andet, gør det ikke længere. Du er kommet til det punkt, hvor det enten er en renovering i hele huset (den slags, hvor du skal flytte ud) eller et rip-it-down-and-build-it-nyt projekt.

Genopbygning vinder langsigtet ved at nulstille uret

Hvis du planlægger at være i huset på lang sigt og derefter sælge det, er det normalt klogere at rive ned og genopbygge, i det mindste ud fra et rent økonomisk perspektiv.

Fysiske elementer i et hjem er på en timer. I det øjeblik hammeren rammer dit hus for sidste gang, begynder timeren at tikke. Udvendig maling kan vare op til syv år, men mere som fem år i dårlige klimaer; opvaskemaskiner, mindre end et årti; centrale A / C'er, 10 til 15 år; tre-faners sammensatte helvedesild, ca. 20 år.

Dertil kommer, at mens nogle elementers levetid er forskudt, udløber mange andre omtrent på samme tid. Med hensyn til omkostninger er udskiftning af opvaskemaskine ingen idé om sjov, men forestil dig bare at skulle gøre det i det samme kalenderår, som du udskiftede dit tag, tagrender og centrale klimaanlæg.

Ved at genopbygge nulstiller du uret med hensyn til husets fysiske karakter: alt fra apparater til husets kuvert (f.eks. Tagdækning, sidespor osv.). Når det er tid til at sælge 15 år senere, sælger du et 15 år gammelt hus i stedet for et, der er 40 år gammelt. Som en bonus havde du fornøjelsen af ​​at bo i et nyt hus i disse 15 år. Købere er nøje afstemt efter alderen på huse - hvis de ikke er det, vil deres ejendomsmægler og husinspektør gøre dem opmærksomme på dette.

Tag kontrol over, hvor meget du bruger

Hvis du er stram med penge, er ombygning altid vejen at gå. Problemet er skala - din evne til at skalere dit forbrug op eller ned (eller fryse det) alt efter dine behov.

  • Ombygning: Når du ombygger et hjem, har du kontrol over dine udgifter. Ombygning er perfekt til dem, der er tøvende eller uvillige til at gøre et stort spring. Du kan ombygge et lille badeværelse og derefter stoppe, når økonomien er stram. Er du modtager af en stor skatterefusion "> stående sømmetalltag. Penge bliver distribueret i drypper eller i gushes, dit valg.
  • Riv ned og genopbyg: Denne indstilling er alt eller intet. Efter dit første store køb - nedrivningen - har du et ledigt parti, der forpligter dig til at bygge det nye hjem. Medmindre du vil være ejer af et ledigt parti, skal du fortsætte med at komme videre. Værre er det at have et hus, der er delvist komplet. Strukturer, der efterlades eksponeret for elementerne ældes hurtigt. På et bestemt tidspunkt skulle din genopbygning genopbygges.

Vælg, hvis du vil have bedre eller billigere

Hvis du vil have det bedre, skal du rive ned og genopbygge. Hvis du vil have billigere, ombyg. Selv en bredt ombygget helhus vil stadig være billigere end at rive ned og bygge på ny.

Ifølge Roger Greenwald, RA, AIA, vil "omkostningerne ved at rive ned og genopbygge være omkring 20 procent højere end at indgå i en omfattende renovering i hele huset. Men de arkitektoniske fordele ved at rive ned og arbejde med en ren skifer kan være enorme: Bedre grundlæggende arkitektonisk design, alle nye systemer, ren cirkulation, vinduer i høj kvalitet, nye og effektive varme- og kølesystemer, høje lofter og plads designet til dine personlige livsmønstre placeret, hvor du har brug for det. "

Ombygning vinder ved at give dig pæne klokker og fløjter

Tilhængere af nedrivning / genopbygning understreger de kølige nye huse med deres mobile enhedsstyrede varmesystemer, strålingsvarmegulve, master suiter og dedikerede hjemmekontorer.

Dette argument holder vand, så længe du har de ekstra penge at bruge. Hvor dette argument bryder sammen er, at det ikke erkender, at huset først skal bygges. Med ombygninger er grundelementer i huset allerede på plads og betales for. Så de ekstra omkostninger til genopbygning, der er nævnt ovenfor, er, hvad den person, der ombygger, får at bruge på prangende ting, som kurbade, mandhuler og hjemmebiografer.

Bestem husets ultimative tilstand

Mens alle huse kan ombygges, bør ikke alle huse være. Erhvervsfolk er generelt enige om, at følgende betingelser fortjener en nedrivning / genopbygning eller i det mindste svinger argumentet videre i den retning:

  • Ønskede forbedringer kan ikke indeholde det eksisterende husfodaftryk. Således ønsker du en tilføjelse. Behovet for yderligere plads er bestemt ikke den eneste grund til at bygge nyt; tilføjelser bliver bygget hele tiden. Problemet er, at det sker i forbindelse med omfattende, dyre ombygninger af det eksisterende hus - en dobbelt trækning på din finansiering.
  • Fundamentet er dårligt og kræver en masse arbejde, før huset kan renoveres.
  • Er lofterne for lave til din smag? Det er ingen enkel sag at hæve et loft - medmindre der er masser af tom plads der oppe. Gulvet over skal fjernes og derefter genopbygges.

Vær opmærksom på Fællesskabets begrænsninger

Én indflydelse på din beslutning kommer udefra. I de forgangne ​​år var en boligejer frit for at rive ned og genopbygge med relativ straffrihed. Enhver form for bygning var altid underlagt zonering og tilladelse, men disse påvirkninger var langt mildere end de er nu.

Siden slutningen af ​​1990'erne har tidevandet været i retning af genanvendelse snarere end at smide væk, og denne tendens inkluderer også boliger. Lokale bygningsafdelinger kaster nu et mere kritisk øje med aspekter ved genopbygning som størrelse. Ordet McMansion eksisterede ikke engang før i sidste del af det 20. århundrede. Nu er det bundet hele tiden af ​​byrådets intentioner om at bevare byernes karakter gennem bevarelse af dens boligmasse.

Selv Los Angeles, traditionelt det mest "rive ned og genopbygge" område i USA, er begyndt at vedtage bygningsmoratorier, der er designet til at begrænse størrelsen på huse. Få genopbygninger har indhold til at forblive inden for det samme fodaftryk som før, så de er også påvirket af disse forbud.