Fremstillede hjemmebygere og forhandlere: Hvad du burde vide

At købe et fremstillet hjem er en fantastisk mulighed for alle, der ønsker deres eget hjem til en overkommelig pris. De gennemsnitlige omkostninger for et fremstillet hjem er nationalt lidt under $ 100.000 sammenlignet med lige under $ 300 for det gennemsnitlige, nye byggeri. Alligevel er fremstillede huse i dag sofistikerede, at de ofte ikke kan skelnes fra brugerdefinerede huse, der er bygget på stedet. Funktionerne i et fremstillet hjem kan nu næsten ikke skelnes fra dem, der findes i et byggeplads.

Som med ethvert produkt, du køber, betyder masseproduktionen, der bruges til fremstillede huse, ofte en dramatisk lavere pris, da de oprettes i det kontrollerede miljø på en fabrik, hvor arbejdskraft kan fortsætte effektivt og hurtigt sammenlignet med den traditionelle metode til at bygge et hjem på -sted, stick-by-stick. Da de er bygget indendørs på en samlebånd, er kvalitetskontrol let at vedligeholde, og der er aldrig nogen forsinkelser på grund af vejret.

Mens de fleste købere af fremstillede huse fokuserer på husets stil, materialer og funktioner, er det lige så vigtigt at vælge den rigtige bygherre såvel som det rigtige forhandler for dit fremstillede hjem. Når du begynder at handle, er der flere vigtige ting at vide om bygherrer af fremstillede huse og de forhandlere, der sælger dem.

Færre bygherrer end du tror

I øjeblikket er der cirka 70 bygherremærker af fremstillede huse i USA, der tilbyder mere end 300 forskellige individuelle hjemmemodeller. Men dette er noget vildledende og giver et forkert indtryk af den mangfoldighed, der faktisk er tilgængelig. Som det er tilfældet i de fleste fremstillingssektorer, er fremstillede boliger blevet konsolideret i de senere år, da moderselskaber gradvist har erhvervet uafhængige bygherrer og små virksomheder er fusioneret. Fusioner og erhvervelser er en regelmæssig forekomst i den fremstillede hjemmeindustri.

De største fremstillede hjemmefirmaer i Amerika ejer generelt mange forskellige bygherrer. Ved sidst tælling ejer tre virksomheder mere end 70 procent af alle fremstillede hjemmebygere i dette land. Virksomheder, der ser ud til at være konkurrenter, viser sig ofte at være søsterorganisationer under det samme moderselskab. Det største moderselskab, Clayton, udgør 41 procent af de fremstillede huse, der er fremstillet i USA, under flere forskellige byggemærker. Selvom disse individuelle bygherrer muligvis tilbyder nogle unikke attributter, selvom de ejes af den samme forælder, skal du ikke blive overrasket over at opdage, at mange bygherrer køber nøjagtigt de samme komponenter fra nøjagtigt de samme grossister. Dette kan føre til en skuffende mangel på mangfoldighed for forbrugere, der forventer en oplevelse, der kan sammenlignes med den almindelige hjemmebyggeriindustri.

Når du vælger en builder, skal du sørge for at inkludere bygherrer, der ejes af forskellige moderselskaber, da det er her de mest interessante forskelle findes.

Når du har valgt bygherren, skal du vælge en fremstillet husforhandler, der bærer boliger foretaget af din valgte bygherre, og denne beslutning er lige så vigtig som bygherren selv. En enkelt bygmester kan være repræsenteret af en enkelt fabriks-direkte forhandler, en uafhængig forhandler eller en mega-forhandler, der håndterer mange bygherrer af fremstillede huse.

Forhandlerens rolle

Ved lov kan bygherrer af fremstillede huse ikke sælge direkte til offentligheden, så branchens forretningsmodel tilbyder bygherrer en af ​​tre muligheder: kontrakt med et uafhængigt forhandlerfirma for at sælge deres hjem, kontrakt med en mega-forhandler eller etablere deres egen tilknyttede fabrik -direkte "forhandler . En potentiel boligkøber har brug for at forstå forskellene. Alle forhandlere skal have licens og være bundet til at sælge fremstillede huse.

Når du køber gennem et forhandlerforetagende, skal du huske, at enhver virksomhed skal tjene penge. Fremstillede husforhandlere tjener deres overskud på flere måder med en gennemsnitlig fortjeneste på 18 til 26 procent. Dette gør den fremstillede hjemmevirksomhed mere rentabel for forhandlere end standardhuse er for ejendomsmægler, men for at være retfærdig, har forhandlerne lagerovervejelser, der ikke er til stede i standard ejendom.

De mest bemærkelsesværdige metoder til fortjeneste for fremstillede hjemmeforhandlere er detailmarkup, tilbageholdelser og henvisninger.

  • Detailmarkering til den fremstillede hjemmeindustri fungerer nøjagtigt som for enhver anden detailsalgssektor. I dette tilfælde indstiller forhandleren en markupris, der er 7 til 10 procent over de faktiske omkostninger, der betales til den fremstillede boligbygger.
  • Producerede huse har en indbygget fortjeneste for forhandleren, der kaldes " holdback" . Struktureret på omtrent samme måde som i bilindustrien, er tilbageholdelsen en fast procentdel over bygheromkostninger, der allerede er indbygget i husets fakturapris. Selv hvis du køber et hjem til en pris, der er nøjagtigt lig med fakturaen, tjener forhandleren stadig på grund af denne tilbageholdelse, selvom de ikke modtager den før udgangen af ​​året. Hvis en forhandler hævder at miste penge ved at sælge et hus i nærheden af ​​fakturapris, skal du ikke tro det: Der er stadig tilbageholdelsesgevinst, som forhandleren nyder godt af.
  • Nogle forhandlere tilbyder forsikring, udvidede garantier eller andre funktioner som tilføjelser til husets pris, og de giver en bemærkelsesværdig fortjeneste ved denne form for henvisning. De faktiske virksomheder, der betjener forsikringen eller garantierne, betaler i det væsentlige forhandleren et henvisningsgebyr for at sælge deres produkter til boligkøbere. Det er derfor en god ide at afvise sådanne tilbud, da du næsten altid får en bedre aftale ved at arrangere din egen forsikring.

Uafhængige forhandlere

En uafhængigt ejet forhandler er normalt en lille, lokalt ejet virksomhed, der tilbyder et begrænset udvalg af boliger. Displaypartiet for en uafhængig forhandler er typisk temmelig grundlæggende med et relativt lille antal displayhuse, selvom andre usynlige modeller muligvis er tilgængelige til salg. Huse er åbenlyst oprettet midlertidigt uden møbler og indretning. Uafhængige forhandlere har lavere omkostninger, hvilket hjælper dem med at tilbyde lavere priser. På trods af disse købmandsudseende til disse forhandlere, er det normalt, hvor du får de bedste tilbud på nøjagtigt de samme hjem, der tilbydes af mere sofistikerede forhandlere. Når man arbejder med en uafhængig forhandler, arrangerer kunderne ofte finansiering gennem deres egen bank eller kreditforening.

Fabriks-direkte forhandlere

En fabriksdirekte forhandler ejes normalt af det samme moderselskab, der ejer bygherren, men de er helt forskellige enheder, der hver især sigter mod at være rentable.

Fabriksstyrede forhandlere menes ofte at have de laveste priser - og forhandleren tilskynder til denne misforståelse. Men i virkeligheden er det normalt det modsatte. Forhandleren køber stadig huset fra bygherren og har begge brug for at tjene penge. Factory-direkte forhandlere er ikke den billigste mulighed for de fleste, men de er heller ikke den dyreste mulighed.

Mega-Forhandlere

Megaforhandlere, der bærer forskellige mærker og modeller af huse fra flere bygherrer, bliver stadig mere populære. Disse forhandlere er som regel meget flot etablissement med hjem oprettet og iscenesat perfekt, inklusive gulvbelægning og terrassebord, møbler og interiør. Denne markedsføringsstrategi er beregnet til at lokke forbrugere på et emotionelt niveau, så de kan forestille sig, at de faktisk bor i rummet.

Disse megaforhandlere er ofte den billigste mulighed for forbrugerne. De bruger ofte en form for finansiering af mellemmænd, kendt som grundplanfinansiering (se nedenfor) for at få deres visningsmodeller. Af denne grund er deres faste omkostninger høje, og det er kunderne, der i sidste ende betaler gennem omkostninger, der tilføjes husets pris.

Hvordan finansierer forhandlerens lager

Forhandlere skal have displayhuse på stedet for at forbrugerne kan inspicere, og i tilfælde af megaforhandlere kan dette være et betydeligt antal hjem. En forhandler kan købe disse displayhuse direkte fra fabrikken, hvis de har kapital. Hvis ikke, kan de bruge en form for låntagning kaldet plantegningsfinansiering . I denne finansieringsmodel låner forhandleren dybest set mod værdien af ​​beholdningen og betaler hver måned renter til bygherren med den beholdning, der bruges som sikkerhed. Dette er en form for rullende kredit, hvor forhandlere opretholder et stort antal gæld, der bruges til at holde visningsboliger til stede. Denne finansieringsmodel er også almindelig for forhandlere, der håndterer biler, både, køretøjer og andre køretøjer, hvor en stor mængde lager skal være til rådighed. (Grundplanfinansiering er grunden til, at der ofte tilbydes så gode bilforretninger ved slutningen af ​​året; forhandleren har ikke længere råd til at betale renteomkostningerne for den beholdning, de har købt på kredit.)

Det fremstillede hjemmeforhandler anvender ofte en form for finansiering af plantegninger til at købe sine modelhuse på kredit. Men vær opmærksom på, at boligkøbere i sidste ende er dem, der betaler finansieringsomkostningerne for det forhandlerfirma, der har købt boliger fra bygherrene på denne måde. Jo flere modeller der er hjemme hos et forhandlerlager, desto mere sandsynligt er det, at forhandlerens finansieringsomkostninger vil blive inkluderet i den pris, du betaler.