Ansættelse og administrering af din husreparatør

Getty Images / Amy Kay

Din "gør-det-selv" -indstilling er prisværdig, men på et tidspunkt skal du leje en husreparatør og betale nogen for at fikse noget i dit hjem. Der vil være situationer, hvor du ikke har tid, tilbøjelighed eller dygtighed til at foretage en bestemt reparation eller udføre noget af det arbejde, du har brug for. Vi ansætter alle nogen til at fikse noget i vores hus på et tidspunkt. Hvad du finder her er nogle vejledninger til hvornår og hvordan man vælger en husreparation eller vedligeholdelsesentreprenør.

Typer af hjemreparatører

Når du har brug for reparationsarbejde udført i dit hjem, vil du normalt leje en specialtype af en erhvervsdrivende kaldet en ”underleverandør”, som er anderledes end en hovedentreprenør (GC) eller bygherre. En hovedentreprenør eller bygherre er et firma, der vil konstruere et større renoveringsprojekt eller bygge et nyt hjem og ansætter alle de individuelle specialkontrakter.

GC er den overordnede koordinator for et større projekt og giver typisk ikke arbejdskraft til at bygge huset. Det kommer fra underleverandører eller "handler" (byggefag). Ved et nyt hjem eller stort husreparations- eller renoveringsprojekt kan disse underrum omfatte gravemaskine, betonundersøgelse, ru ramme tømrerbesætning, tagdækker, blikkenslager, mekanisk (HVAC) elektriker, færdig tømrer, maler, gulve osv. GC ansætter disse underleverandører direkte og direkte "holder" deres kontrakter. Det betyder, at de arbejder for ham, og at de er under kontrakt med ham. Du ville have en kontrakt med kun GC, ikke GC's underordnede.

GC tjener penge ved at markere underentreprenørernes omkostninger i procent af konstruktionsbeløbet (fælles) eller som et engangsgebyr (ikke så almindeligt). For dette professionelle gebyr leverer han eller hun styring og planlægning af subs, betaler abonnenterne, sørger for overvågning af byggeriet, leverer dumpsters, port-a-john, forsikring og andre diverse ting, du har brug for for at bygge et hus eller konstruere en tilføjelse . Underentreprenørerne tjener deres penge ved at opkræve arbejdskraft og ved at markere materiale.

GC er ”generalist”, og underleverandører er ”specialister”. Når du har brug for en bestemt ting, der er fast i dit hjem, har du brug for en specialist, og denne person er specialundervirksomheden, for eksempel en blikkenslager.

Når det kommer til at ansætte nogen til vedligeholdelsesopgaver, er mange mennesker, der udfører dette arbejde, overhovedet ikke en autoriseret underleverandør. De er måske bare en "fyr med en lastbil", for eksempel en tagrens, en løvhøvel eller undertiden en maler. Selvom brug af disse typer mennesker muligvis træner, skal du være forsigtig, da der er stadig problemer med håndværk og ansvar, men du har ikke den juridiske beskyttelse, du har, når du bruger en licenseret entreprenør. Kort sagt, undgå fristelsen helt, og brug altid en licenseret entreprenør.

Beslutning hvornår en entreprenør skal bruges

Beslutning om at bruge en entreprenør er en, der ofte er personlig. Det vil komme til evaluering:

  • Dit komfortniveau med den aktuelle opgave
  • Din tid
  • Dit budget

Hvis du tager ud over et simpelt husreparationsprojekt til nye teknisk udfordrende installationer såsom at tilføje elektriske kredsløb eller tilføje en vask, skal du først kontrollere, om der kræves tilladelse fra din lokale bygningsafdeling. Du har ikke brug for en tilladelse til mange reparationer i hjemmet, men du har muligvis brug for en tilladelse til "nyt arbejde", især til elektrisk, opvarmning, køling og VVS. I nogle tilfælde kræver tilladelsen, at en licenseret entreprenør udfører arbejdet for at beskytte befolkningens sundhed, sikkerhed og velfærd. I nogle tilfælde kan det være nødvendigt, at den lokale bygningsinspektør gennemgår dit arbejde under konstruktionen og efter det er afsluttet.

Hvis du finder ud af, at en licenseret entreprenør ikke er påkrævet for tilladelsen, eller at det arbejde, du vil udføre, kan være omfattet af en "Boligejers tilladelse", skal du stille dig selv tre spørgsmål:

  1. Føler jeg mig sikker på at gøre (eller i det mindste behageligt at prøve) denne reparation ">

    Hvis du svarer ”nej” på et af ovenstående spørgsmål, skal du sandsynligvis ansætte en entreprenør til reparationen. Hvis du svarede ”ja” til dem alle, skal du give det et skud og reparere dig selv. Det er den eneste måde at få erfaring og selvtillid på.

    Sådan administreres projektet

    Når du først har besluttet at ansætte en entreprenør, skal du vide, hvordan du effektivt kan styre ham, hvad enten det er et hurtigt reparationsprojekt til hjemmet eller et stort boligrenoveringsprojekt eller nybygning. Uanset hvad er der nogle retningslinjer, der skal følges for at styre arbejdet for enhver, du ansætter for at arbejde i dit hjem:

    • Ansæt en licenseret, forsikret entreprenør.
    • Definer forventningerne fra begge parter (dig og dem), og styr de forventninger.
    • Lav som et minimum et underskrevet dokument (en kontrakt eller et underskrevet og accepteret forslag), der skitserer, hvad de vil gøre for dig (kaldet Arbejdsomfanget), definere, hvor meget det vil koste, og hvor tid er et problem, definer hvor lang tid det vil tage, og hvornår de starter og slutter.
    • Definer betalingsbetingelserne, inden arbejdet startes, og gør betingelserne til en del af dit underskrevne dokument.
    • Definer dine forventninger og krav til oprydning af deres arbejde og beskyttelse af de omkringliggende områder som en del af det underskrevne dokument (f.eks. Skal en tagdækker beskytte dit landskabsarkitektur under en afrivning på taget og rydde eventuelt snavs.)
    • Diskuter entreprenørens rettigheder til at få adgang til huset, når du ikke er der, hvis det er nødvendigt, og brugen af ​​dit vand, elektricitet. (Bemærk: Forsøg ikke at have entreprenøren i dit hjem, når du ikke er der; dette beskytter dig og dem.)
    • Før entreprenøren begynder at arbejde, har du en venlig samtale om, hvad du vil have dem til at være forsigtige med, hvis du er bekymret for tingene.
    • Når arbejdet foregår, skal entreprenøren generelt være i fred. Vær venlig, men kom ikke i vejen. Se tilfældigt, hvad de laver. Hvis du er bekymret for noget, du ser, skal du spørge entreprenøren om det, men prøv at lade dem få deres arbejde udført. Entreprenører lever deres liv ved at komme ind og ud af et job effektivt.
    • Diskuter det "ekstra": Det vanskeligste problem, du måtte opleve, er den mulige anmodning fra entreprenøren om en "Ændringsordre" eller "Ekstra". Dette resulterer i en ekstra omkostning for dig, hvorfor du har brug for et klart defineret omfang af arbejde. En anmodning om en ændringsordre er kun rimelig , hvis entreprenøren løber i en situation på projektet, som ikke med rimelighed var forventet af ham, eller er en ændring i omfanget af dig. Hvis du får en anmodning om en ændringsordre, skal du gennemgå den med entreprenøren i retfærdighed. Hvis det er en ændring i omfang eller resulterede i at det tog mere tid på grund af noget, du gjorde, skal du gennemgå og betale det, hvis du synes, det er fair. Hvis det er noget, der altid var en del af omfanget, har du en mere delikat situation og kan være nødt til at stå fast baseret på de vilkår, der er defineret i dit underskrevne dokument. Bundlinie? Hvis du har brug for at forhandle en pris på en ændringsordre, som du begge ikke forventede, kan du prøve at dele forskellen med ham. Rapport og retfærdighed går langt i at løse disse problemer.
    • Når reparations- eller vedligeholdelsesarbejdet er afsluttet, skal du sørge for, at du gennemgår arbejdet personligt før du foretager den endelige betaling til entreprenøren. Sørg for, at jobstedet rengøres som forventet, og at arbejdet ser godt ud. Bliv ikke forhastet med den endelige betaling af nogen grund.
    • Hvis du er tilfreds med deres arbejde, så fortæl dem det.

    Sådan vælges en god entreprenør

    Dette kan virke skræmmende, men det er ret ligetil. Prøv at vælge de entreprenører, du muligvis har brug for på en hastende basis, før du har brug for dem. Hvorfor? For hvis du har en nødreparation og har brug for hurtigt at finde nogen (som også er god og retfærdig), har du ikke tid til at gennemgå en langvarig udvælgelses- og screeningsproces. Det værste, du kan gøre, er at vælge nogen fra de gule sider uden at interviewe dem først.

    Den nemmeste og en af ​​de bedste måder at vælge en mulig entreprenør er at få referencer fra venner, familie eller en ejendomsmægler, du har tillid til. En anden god metode er at bruge en gratis service som HomeAdvisor, som giver dig mulighed for at læse realtidsanmeldelser af entreprenørens arbejde.

    Når du har nogle navne, skal du møde dem, kigge efter "kemi" eller rapportere og observere deres professionalisme. Høflighed, respekt, punktlighed og evnen til at kommunikere er nogle af de vigtigste egenskaber, som en entreprenør kan have ved siden af ​​deres grundlæggende kompetence. Ligegyldigt hvor god nogen er, hvis de ikke klikker med dig på disse punkter, skal du ikke ansætte dem.

    Du skal også være opmærksom på tegn på stofmisbrug såsom alkohol eller marihuana. Hvis du har mistanke om noget her, skal du ikke ansætte entreprenøren.

    Her er en tjekliste over ting, du skal overveje, når du vælger din entreprenør .
    Brug klassificeringer af "Bedste", "God", "OK", "" Fair "og" Afvis "for at klassificere nogle af disse poster.

    Få navne på mulige entreprenører:

    • Du har haft god personlig erfaring fra at arbejde sammen med en entreprenør [BEDST]
    • Pålidelig henvisning fra direkte oplevelse af familie eller venner [GOOD]
    • Du kender entreprenørens omdømme, men har ingen direkte erfaring [OK]
    • Du fandt dem fra en fagforening eller generel reklame [FAIR]

    Statskontrahentlicenser (de skal angive nummeret, hvis de er licenseret):

    • Licensed; har aldrig haft en klage indgivet eller har taget disciplinærhandling [BEST]
    • Licensed; har ingen tidligere klager indgivet i mindst tre eller flere år [FAIR]
    • Licensed; aktuelle klager eller handlinger mod dem inden for de sidste tre år [REJECT]
    • Entreprenøren har ingen licens [REJECT]

    Entreprenørforsikring (bed om at se deres certifikater) :

    • Workmans kompensation og generel ansvar [BEDST]
    • Generelt ansvar (legemsbeskadigelse og materielle skader) [GOOD]
    • Entreprenøren har ingen forsikringer [REJECT]

    Forretnings levetid:

    • I erhvervslivet mere end 10 år med samme navn [BEST]
    • I erhverv fem eller flere år med samme navn [GOOD]
    • I erhverv et til fem år med samme navn [OK]
    • Ny virksomhed under et år [FAIR]

    Stabilitet og permanentitet:

    • Har et fysisk forretningskontor og adresse [BEDST]
    • Har kun et hjemmekontor eller en svartjeneste [FAIR]
    • Kun mobiltelefonkontakt, intet kontor [REJECT]

    Referencekontrol:

    • Positive tidligere aktuelle referencer fra mindst fem kunder [BEST]
    • Én til fire positive referencer fra tidligere kunder [FAIR]
    • Ingen virkelige referencer eller negative referencer givet [REJECT]

    Erfaring:

    • Specialiserer sig i det arbejde, du vil udføres [BEST]
    • Kan udføre det ønskede arbejde, men også andre typer arbejde [OK]
    • Lidt til ingen erfaring med det arbejde, du vil udføres [REJECT]

    Omfang og pris:

    • En detaljeret beskrivelse af arbejdsomfanget
    • Antagelser (hvis nogen) er klare og nøjagtige
    • Entreprenør tilbød IKKE en rabat for at "tilmelde dig nu"
    • En entreprenør garanterer arbejdet
    • Alle mundtlige kontrahentrepræsentationer er skriftlige
    • Ikke mere end 25 til 33 procent bad om forhånd
    • Endelig betaling kræves ikke, før arbejdet er afsluttet

    Få bud og evaluere et skøn

    Dette er et ekstremt vigtigt aspekt af vellykket ansættelse af en entreprenør. Lad os nedbryde det:

    Arbejdsområdet:
    Dette definerer, hvad entreprenøren gør for dig. Sørg for, at det dækker alle de ting, du vil blive afsluttet. Det skal også præcisere ethvert forberedelsesarbejde, beskyttelse af de omkringliggende områder, rydde op osv.

    Gennemgang af arbejdsomfanget mellem entreprenører er et væsentligt element i evalueringen af ​​deres budestimat. Her er nogle ting, man skal passe på inden for forskellige entreprenører:

    • Maler: Beskriv, hvordan de planlægger at forberede den udvendige eller den indvendige malingsoverflade. Dette trin laver eller bryder et malearbejde. Definer, om de håndskraber al løs maling (bedst), vasker det udvendige (vær forsigtig, da dette kan beskadige de omkringliggende områder, og du skal vente på, at væggen er fuldt tør, før du fortsætter med arbejde), grundning (bedst), pletprimning ( OKAY). Definer antallet af foreslåede malingsbelægninger og mærket og kvaliteten af ​​malingen osv. Sørg for, at de beskytter de omkringliggende områder og rydder op for alt affald.
    • Anlægsgartner: Uanset hvad de siger, eller hvor meget de afviser dette problem, skal du sørge for at de forstår, at du vil have dine buske og rodkugler af dine træer plantet under jorden. Accepter ikke at lave et lavt hul, og anbring derefter planten i det og omring rodkuglen med en bunke af snavs og mulch. Sørg for, at de fjerner ledningen omkring rodkuglen eller løsner garnet og anbring rodkuglen helt i jorden, indtil kun ca. 6 ”strækker sig over jorden. Sørg for, at de også garanterer installationen og levetiden for anlægget i en specificeret periode. Forstå dit ansvar for vanding.
    • Tagdækker: Tag lækker sjældent fra helvedesvigt, de lækker fra blinkfejl . Hvad du typisk ikke kan se, er hvor vand kommer ind. Sørg for, at de specificerer, hvor blinkning bruges. Vær bekymret og gennemgå, hvordan de blinker et ydre hjørne af en skorsten eller væg. På et murstenhjem er det bedst at skære murfugene til det blinkende og derefter forsegle samlingen. Dette er meget bedre end at negle den blinkende på mursten og stole på caulk. Hvis du bor i et koldt klima, skal du sørge for, at de installerer en gummiis / vand-afskærmning langs hele kanten af ​​dit tag, der strækker sig fra tagets kant til mindst 24 "forbi den udvendige væg. Sørg for, at de beskytter dine planter og buske og rengør op enhver form for snavs dagligt.
    • Blikkenslager: Prøv om muligt at forhandle om en fast pris for deres arbejde. Rengøring af en tilstoppet dræn er ofte prissat på en "pr. Fod" -base af den "rensningsslange", der bruges, men nogle blikkenslagere giver en fast pris for dette arbejde. Ideelt set bør du forudvælge en dræningsrenser til nødudløbsrensning. I bund og grund forventer du at betale en præmiepris for nødopkald.

    Hvad "er" og "ikke" inkluderet i budet:
    Undertiden skal en entreprenør foretage kvoter eller antagelser i deres bud, såsom materialemængde, adgang til dit hjem osv. Desuden vil de undertiden specificere, hvad de ekskluderer i budet. Gennemgå nøje antagelser og undtagelser med entreprenøren. Spørg dem høfligt med hensyn til rimeligheden af ​​antagelser og undtagelser. Hvis ikke, bliver disse varer sandsynligvis en ændringsordre senere. Når du evaluerer og sammenligner bud mellem entreprenører, antager antagelser og undtagelser, hvor du har et æble og et appelsin.

    Entreprenørrepræsentationer:
    Din største bekymring her er entreprenørens vilje til at skrive en af ​​de verbale fremstillinger, han eller hun har fremsat til dig for at få jobbet. Hvis de har indgået mundtlige forpligtelser, men ikke vil give dem skriftligt, er det grund til afvisning.

    Pris:
    Se efter en kontraktpris, der er godt fordelt, klar og let forståelig. Hvis det er uklart, har de ikke taget sig tid til at forstå dine krav, omfanget af arbejdet eller jobbet. Foretag ikke nødvendigvis dit valg kun til prisen.

    Incitamenter:
    Entreprenøren må ikke tilbyde dig en rabat eller kontante incitamenter til straks at underskrive kontrakten.

    Betalingsbetingelser for kontrakt:
    Bed om at blive faktureret pr. Post, når arbejdet er afsluttet, men forvent, at de fleste ønsker betaling lige efter arbejdet er udført. Hvis de ønsker kontanter, er det ikke et godt tegn. Hvis der var brug for materialer, før arbejdet kan starte (f.eks. Tagdækning eller maler), ønsker de en første betaling for materialer. Prøv at minimere dette beløb så meget som du kan. Prøv ikke at betale mere end 33 procent på forhånd, og accepter kun det med et meget hæderligt firma.

    Bundlinjen

    Forhåbentlig gav denne oversigt nyttige oplysninger om vellykket ansættelse, styring og samarbejde med entreprenører. Vær ikke bange for at bede om hjælp fra en af ​​disse professionelle når det er nødvendigt - det er deres job syv dage om ugen.