12 Vigtige ting at forstå om byggetilladelser

Dorling Kindersley / Vetta / Getty Images

Mange hjemmeforbedringer og reparationer udføres af husejere og endda nogle entreprenører uden fordel af lovligt krævede byggetilladelser og de obligatoriske inspektioner, der følger med dem. Årsagerne til at omgå disse regler er mange, ofte fordi en husejer eller entreprenør forsøger at undvige udgifterne til tilladelsen, eller fordi de frygter, at skatten vil stige, hvis forbedringerne officielt katalogiseres. I virkeligheden er de fleste (ikke alle) frygt for tilladelsesprocessen ubegrænsede, og potentialet for alvorlige problemer er ret stort, hvis du ikke ansøger om de rette tilladelser og undlader at inspicere dit arbejde. Her er tolv realiteter om byggetilladelsesprocessen, som mange mennesker ikke er klar over.

Du har måske ikke brug for en tilladelse overhovedet

Meget nervøsitet forekommer, fordi husejere mener, at enhver reparation eller forbedring, de udfører i huset, vil blive undersøgt med en fin tandkam af en inspektør, der har til hensigt at fange enhver lille fejl. I virkeligheden er der mange reparationer og forbedringer, der kan gøres uden tilladelse. Reglerne for dette varierer meget fra lokalsamfund til samfund, og det samme projekt, der kræver en byggetilladelse og planlagte inspektioner i et sted, kræver muligvis ikke et i en anden jurisdiktion. Men generelt set har du lov til at erstatte de fleste eksisterende elementer i dit hjem uden tilladelse, mens alt, der ændrer strukturen i dit hjem eller repræsenterer en forbedring af fast ejendom, kræver en tilladelse. Du kan f.eks. Udskifte en knækket vægafbryder eller en slidt vandhane, men hvis du tilføjer et dæk eller et rumtilskud kræver det tilladelse. Dit samfund har muligvis onlineressourcer, der forklarer, hvilke typer arbejde der kræver tilladelser og inspektioner, eller du kan ringe til tilladelseskontoret og bede om at tale med en inspektør.

Du kan tale med tilladelseskontoret anonymt

Nogle mennesker frygter, at i det øjeblik, du ringer til den lokale bygningskontrol og tillader kontor, bliver du straks markeret for kontrol. Dette er simpelthen ikke sandt. Tilladelseskontoret findes for at sikre, at hjemmeforbedringer udføres sikkert og ikke udgør nogen risiko for beboerne, og inspektører er generelt glade for at besvare spørgsmål. Hvis der ikke i øjeblikket er nogen inspektør tilgængelig, ringer man dig tilbage og besvarer eventuelle spørgsmål, du har, sådan "Har jeg brug for en dampbarriere bag mine flisebadevægge">

Tilladelsesomkostninger varierer

Du kan blive overrasket over at høre, at der ikke er et fast gebyr for en byggetilladelse, men at tilladelsesomkostningerne varierer afhængigt af projektets estimerede omkostninger og kompleksitet. At opbygge et hegn kan muligvis kræve en tilladelse på $ 55, mens bygning af et stort nyt hus muligvis kræver en byggetilladelse på $ 2.000. Nationalt koster den gennemsnitlige byggetilladelse $ 1.043 i 2018 med et typisk interval på $ 400 til ca. $ 1700. Men disse gennemsnitlige omkostninger repræsenterer mange tilladelser til nybygning af hele huse, og der er mange projekter, som byggetilladelserne koster $ 100 eller mindre. Det er temmelig almindeligt, at tilladelsesomkostninger er baseret på en procentdel af de forventede omkostninger til projektet. Hvis du arbejder med en entreprenør, er omkostningerne til tilladelsen normalt inkluderet i det bud, du har modtaget.

Ejer / bygherretilladelser kan være problematiske

Nogle husejere er bange for, at bykontrolkontorer ikke tillader dem at udføre deres eget arbejde, men kun vil udstede tilladelser til professionelle entreprenører. Dette er en anden myte, da inspektionskontorer rutinemæssigt udsteder tilladelser til husejere til at udføre alle slags arbejde selv - indtil og med at tjene som GC (hovedentreprenør), når de bygger et helt hus. Til denne form for projekt kan dit samfund muligvis udstede en særlig "ejer / bygherretilladelse", der giver dig mulighed for at besætte hjemmet i en bestemt periode (normalt omkring et år), mens du underleverer de individuelle opgaver til jobbet. Som ejer / bygherre fungerer du som din egen hovedentreprenør i stedet for at ansætte en. Dette giver dig mulighed for at spare på det smertefulde gebyr på 15 til 25 procent, der opkræves af GC'er, men du bærer også byrden af ​​potentielle forpligtelser, hvoraf mange kan være alvorlige. Ansættelse af en licenseret, forsikret, bundet entreprenør isolerer dig bedre fra disse forpligtelser.

Gynder kan dræbe din tilladelse - og dit projekt

Uanset hvor en strømledning, kloakledning, fortov eller anden almindelig og kontinuerlig servicepad passerer gennem din ejendom, har du sandsynligvis en servitut - en lovlig begrænsning, der forhindrer dig i at foretage ændringer, der påvirker eller begrænser disse værktøjslinjer eller andre funktioner. Der er for eksempel tilfælde, hvor en del af din ejendom kan være reserveret til en mulig fremtidig vej. Du vil ikke være i stand til at bygge videre på nogen del af din ejendom, hvor der er en servitutter på posten.

For at lære om eventuelle lettelser, der tages i brug, skal du tjekke din ejendoms ejendom, som er tilgængelig online på dit amtsbedømmers websted eller på dens kontorer. Generelt har du aldrig lov til at bygge videre på servitutter, medmindre det er mindre tilføjelser, såsom hegn.

Tilbageslag af ejendom er kritiske

Tilbageslag er obligatoriske buffere mellem ejendomsgrænser og permanente strukturer, der hjælper med at bevare en følelse af åbenhed i lokalsamfundene samt sørge for sikkerhedsmargener i tilfælde af brand. For eksempel, hvis du udvider siden af ​​dit hjem, skal du være opmærksom på din lokale bygningskodes krævede tilbagefaldsafstand. Der vil sandsynligvis også være tilbageslagsregler for at udvide en ejendom til forsiden og bagsiden af ​​et hus. Normalt involverer dette at opretholde en minimal afstand mellem kanten af ​​strukturer og de undersøgte ejendomsgrænser. Strukturelle hjemmetilbehør, garager, skure og dæk kan alle være underlagt disse tilbageslagsregler. Igen kan dit lokale bygningskontrolkontor fortælle dig, hvilke tilbageslagsregler der er gældende.

Varianter er mulige

Selv om der sjældent er frafaldet servitutter, er overtrædelser af tilbageslag og nogle andre reguleringskrav undertiden tilladt gennem den juridiske proces med at ansøge om og modtage en afvigelse. En afvigelse er en officielt godkendt undtagelse fra reguleringsordninger. Oftest kræves der afvigelser, når en husejer ønsker at bygge et større hus på hans eller hendes parti, end det er tilladt i henhold til reguleringsbestemmelser. Ved at anmode om en afvigelse kan husejeren have tilladelse til at bygge det større hjem, eller at gennemføre et værelse-tilføjelse, der overtræder tilbageslagsregler. Tilladelseskontoret kan konsultere med naboer, når der anmodes om en afvigelse, og deres godkendelse kan være nøglen til at opnå afvigelsen.

Lagerbygningsplaner kan muligvis ikke godkendes

Du tror måske, at enhver husplan eller plan, der er offentliggjort eller oprettet af en arkitekt eller enhver offentliggjort bygningsplan for et skur eller garage, automatisk er tilstrækkelig til at få en tilladelse. Aktiebygningsplaner bugner på Internettet. Husejere kan i stedet for at bruge $ 1.500 tilpassede arkitekttegnede planer købe færdige planer for så lave som $ 500 til $ 600 for et to-værelses hus med to badeværelser med garage.

Men dit lokale byggetilladelseskontor godkender muligvis ikke disse planer. Selvom internetplanerne muligvis er tegnet af en arkitekt, kan dit kontor kræve, at planerne oprettes af en arkitekt, der har licens i din stat.

CCR'er kan tilføje begrænsninger

Andre potentielle snag, når man søger tilladelse, er betingelserne, pagterne og begrænsningerne (CCR'er), der ofte findes i planlagte samfund, underafdelinger eller planlagte enhedsudviklinger (PUD'er). CCR fungerer som en type "skyggezoneforordning" - ordinanser inden for ordinancer. Disse begrænsninger er ud over dine kommunale forordninger, og du bliver nødt til at opfylde dem for at undgå krænkelse af din kontraktmæssige aftale med kvarterforeningen.

Inspektioner er obligatoriske

Inspektionen er en integreret del af den samlede tilladelsesproces, og under ingen omstændigheder bør du eller din entreprenør ignorere dette trin. Med nogle projekter vil der endda være to inspektioner - en i "ukorrekte" fase og en sidste inspektion. Dette er ikke noget at frygte, da inspektøren er der bare for at sikre, at arbejdet er udført sikkert. Det er ofte et meget kort, perifert besøg. Når en inspektør allerede er fortrolig med en entreprenørs arbejde, er inspektionen undertiden lidt mere end et drivende blik. Inspektører er måske lidt mere flittige med eftersynet, hvis arbejdet er udført af en husejer, men det er stadig en meget rutinemæssig proces.

At undgå en inspektion er ikke en katastrofe

Den væsentligste grund til, at nogle husejere ikke ansøger om byggetilladelser, er, at de frygter ideen om at undlade at inspicere. Men dette er ikke noget, der handler om. Du vil have enhver mulighed for at rette eventuelle problemer, der er markeret. Inspektøren vil vende tilbage til en anden inspektion (eller endda en tredje eller fjerde, hvis nødvendigt) og afskrive (eller "lukke") tilladelsen, når arbejdet er udført til hans eller hendes tilfredshed.

Ignorering af tilladelsesprocessen er alvorlig

Det kan være meget fristende at ignorere tilladelsesprocessen og skjule det arbejde, du udfører, især hvis det er inde i hjemmet, hvor du kan arbejde uden at nogen ser det. Og selvom du muligvis klarer dig med dette, er det lige sandsynligt, at sådanne genveje koster dig masser i sidste ende. Hvis det kommer frem, at du har udført arbejde uden en krævet tilladelse, kan du blive tvunget til at ansøge om en tilladelse efter dette til en meget øget pris. Og du bliver måske endda nødt til at rive vægge eller lofter ud for at arbejde kan inspiceres. Hvis du begik fejl, bliver du tvunget til at nedbryde hele jobbet og starte forfra.

Din husejers forsikringsdækning kan også blive påvirket. Skal du have en oversvømmelse eller brand på grund af dårlig VVS eller elektrisk arbejde, har din forsikringssag en sag om at nægte dækning, hvis arbejdet blev udført uden tilladelse.